Mercado inmobiliario 2026
Barcelona y Madrid · precios €/m² por barrio, evolución, hipotecas y fiscalidad. Publicado el 21 de abril de 2026 por Cuerda&Sesma.
Precios y variación por barrio
Precios medios de referencia para vivienda de segunda mano en abril 2026 y variación respecto a abril 2025 en los barrios donde trabajamos. Nuestra selección editorial se sitúa habitualmente en la franja media-alta de cada zona.
Barcelona · media 5567 €/m² (+2.5%)
| Barrio | €/m² | Variación anual | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Eixample Dret | 6800 | +2.8% | Modernismo, Passeig de Gràcia, ático con balcón corrido +10% |
| Eixample Esquerra | 6500 | +2.1% | Residencial clásico, menos turístico |
| Sarrià | 5900 | +1.5% | Zona familiar, colegios internacionales, casas adosadas en alza |
| Les Corts | 5500 | +1.2% | Residencial profesional, cerca Diagonal |
| Gràcia | 5300 | +3.4% | Más demanda que oferta, presiones alcistas |
| Sant Andreu | 3400 | +4.2% | Revalorización fuerte, primera compra |
Madrid · media 5667 €/m² (+2.4%)
| Barrio | €/m² | Variación anual | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 7400 | +2.5% | Máxima liquidez, vivienda clásica |
| Chamberí | 6500 | +2.9% | Demanda profesional, Plaza Olavide |
| Chamartín | 6200 | +2% | Colegios, zona AZCA |
| Retiro | 5600 | +1.8% | Vivienda clásica junto al parque |
| Chamartín-Nuevo Madrid | 4400 | +3.1% | Familias profesionales, obra moderna |
| Centro | 3900 | +2.2% | Pisos históricos en rehabilitación |
Hipotecas en 2026
El Euríbor 12 meses se ha estabilizado en 2026 en un rango del 2,3%-2,8%, después de las subidas de 2022-2023 y las bajadas graduales de 2024-2025. Los bancos ofrecen hipotecas competitivas en los tres formatos:
- Fijo puro: 25-30 años, tipos desde 2,9% TIN con domiciliación y seguros. Ofrece cuota estable.
- Variable: Euríbor + diferencial de 0,5%-0,7%. Revisión anual. Recomendable para horizontes cortos.
- Mixto: 5-10 años fijo + resto variable. El producto más contratado en 2026. Combina estabilidad inicial con potencial ahorro a largo plazo.
Vinculaciones habituales: domiciliación de nómina, seguro de hogar y vida. Son negociables y su impacto real en el TAE puede reducir 0,15-0,35% el tipo.
Fiscalidad comparada
| Concepto | Cataluña | Madrid |
|---|---|---|
| ITP vivienda usada | 10% (tramo 11% > 1 M€) | 6% (4% <32 años en 1ª vivienda) |
| IVA obra nueva | 10% | 10% |
| AJD | 1,5% | 0,75% |
| Total orientativo comprador | 10-13% | 7-9% |
Madrid mantiene en 2026 la fiscalidad más competitiva del territorio para el comprador.
Preguntas del informe
¿Subieron los precios de la vivienda en 2025 en Barcelona y Madrid?+
¿Dónde sube más el precio en Barcelona?+
¿Dónde sube más el precio en Madrid?+
¿Qué hipoteca es mejor en 2026: fijo, variable o mixto?+
¿Cuánto tarda en venderse una vivienda en 2026?+
Metodología
Los precios €/m² son estimaciones de Cuerda&Sesma basadas en (a) comparables reales del Colegio de Registradores en los 12 meses anteriores a abril 2026, (b) publicaciones activas en idealista Pro con precio cerrado y (c) operaciones directas cerradas por nuestro despacho. No constituyen valoración oficial individual. Para la valoración de una vivienda concreta consulta con un tasador homologado.
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