Comprar obra nueva vs segunda mano: ventajas y riesgos

Para el mismo presupuesto, obra nueva y segunda mano ofrecen casas muy distintas. No hay opción superior: hay opción correcta según tu caso.

Impuestos

• Obra nueva: IVA 10 % + AJD 0,5-1,5 %. Total ~11 %.
• Segunda mano: ITP 6-10 % según comunidad.

En Madrid la segunda mano gana claro (6 % frente a 11 %). En Cataluña con ITP 10 % y obra nueva 11 % está casi empatado.

Plazos

• Segunda mano: 45-75 días entre oferta y llaves.
• Obra nueva sobre plano: 12-36 meses.
• Obra nueva llave en mano: 30-60 días.

Comprar sobre plano en 2026 significa entregar llaves en 2027-2028. Valora si puedes esperar (seguir de alquiler añade coste) y si aguantarás el retraso típico de 3-6 meses.

Garantías

En obra nueva tienes por Ley:

• 1 año por defectos de acabado.
• 3 años por defectos de habitabilidad (humedades, aislamientos).
• 10 años por defectos estructurales.

En segunda mano hay solo 6 meses para vicios ocultos (art. 1490 CC) y demostrarlos es muy difícil.

Capacidad de negociación

• Segunda mano: mucha. Rebajas del 5-12 % son habituales en pisos con >3 meses en Idealista.
• Obra nueva: mínima. La promotora tiene listas de precios fijas. Solo puedes negociar en stock final o en extras (cocina, baños).

Riesgos

• Segunda mano: cargas, derramas pendientes, estado real de instalaciones, certificado energético pobre.
• Obra nueva: retrasos, quiebra del promotor (mitigado por el aval bancario obligatorio desde 1968), calidades distintas de las de la muestra.

Casos típicos

• Pareja joven, 35 años, ingresos medios, hipoteca 80 % → segunda mano en zona consolidada. Mejor fiscalidad + posibilidad de negociar.
• Familia con dos hijos que puede esperar 2 años → obra nueva en periferia. Mejor eficiencia energética, garantías, plaza de garaje incluida.
• Inversor para alquilar → segunda mano reformada. Menos impuestos, liquidez en alquiler inmediato.

Nuestra recomendación: no enamórate de la categoría, sino del piso específico tras comparar los números reales.