Gastos reales de comprar un piso: ITP, notaría y registro

Cuando alguien te dice "ese piso vale 300.000 €" está dándote solo el precio de escritura. Sobre esa cifra hay que añadir una lista de impuestos y gastos que pueden llegar al 12 % adicional.

Los tres grandes bloques

1. Impuestos

El impuesto más importante depende de si compras segunda mano u obra nueva:

• Segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Lo cobra la comunidad autónoma:
  • Cataluña: 10 % (con tramos reducidos para viviendas de menos de 1 M €).
  • Madrid: 6 %.
  • Andalucía: 7 %.
  • Valencia: 10 %.
  • País Vasco: 4 %.
• Obra nueva → IVA 10 % + AJD 0,5-1,5 % según comunidad.

2. Notaría, registro y gestoría

• Notaría: aranceles regulados. Para una vivienda de 300.000 € estarás pagando 600-900 €.
• Registro de la Propiedad: 400-700 €.
• Gestoría: 300-500 € si la contratas (el banco suele imponer una si financias).

3. Tasación

La paga el comprador y cuesta 250-450 €. El informe es válido 6 meses.

Ejemplo real — 400.000 € en Barcelona (segunda mano)

• ITP 10 %: 40.000 €
• Notaría: 850 €
• Registro: 600 €
• Gestoría: 400 €
• Tasación: 350 €

Total adicional: ~42.200 € → 10,5 % sobre el precio.

Ejemplo real — 400.000 € en Madrid (segunda mano)

• ITP 6 %: 24.000 €
• Notaría: 850 €
• Registro: 600 €
• Gestoría: 400 €
• Tasación: 350 €

Total adicional: ~26.200 € → 6,5 % sobre el precio.

Gastos de la hipoteca

Desde la Ley 5/2019 los gastos bancarios los paga el banco, salvo la tasación. Lo que sí sigue pagando el comprador:

• Comisión de apertura (si la hubiera).
• Seguro de hogar y vida (solo el primer año por exigencia del banco).
• Acta notarial previa: gratuita pero obligatoria 10 días antes de firmar.

Lo que se olvida siempre

• Derrama pendiente del edificio: puede ser de 3.000 a 15.000 €.
• Mudanza + pequeñas reformas: presupuesta un 2-5 % del valor del piso para estar tranquilo el primer año.

Tenerlo todo en un excel antes de firmar es lo que marca la diferencia entre llegar con tranquilidad o pasar los primeros meses con el agua al cuello.