Cómo comprar una vivienda en España paso a paso (2026)
La compra de una vivienda es, para la mayoría, la decisión económica más importante de la vida. En España el proceso está muy pautado, pero también lleno de pequeños detalles que nadie te cuenta hasta que tocan.
1. Antes de empezar: haz números reales
No busques pisos. Busca qué cuota mensual puedes asumir sin asfixiarte. La regla clásica dice que la cuota no debería pasar del 30-35 % de tus ingresos netos. Añade a eso los gastos de comunidad, IBI y un fondo de imprevistos (caldera, averías, derramas).
Luego calcula el ahorro inicial: entre un 20 % y un 25 % del precio de compra. 20 % de entrada + 10-12 % para impuestos y gastos notariales/registrales.
2. Pre-aprobación bancaria
Antes de visitar pisos, habla con 3 o 4 bancos (o con un intermediario, como nosotras). Una pre-aprobación te dice exactamente hasta cuánto puedes firmar y es tu mejor carta al negociar: vendedor que te vea con financiación resuelta, te priorizará.
3. Búsqueda y visitas
En las visitas, mira lo que no te enseñan: humedades bajo muebles, caja de contadores, orientación real, ruido a distintas horas. Pregunta por la antigüedad del edificio, derramas pendientes y el coste de los últimos recibos de comunidad.
4. Reserva → arras → firma
Cuando encuentras tu piso, el camino habitual es:
- Reserva: un pago simbólico (~3.000 €) que retira el piso del mercado mientras revisas la nota simple.
- Arras penitenciales: el 10 % del precio. Si te echas atrás pierdes esa cantidad; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
- Firma de escritura: en notaría, con tu gestor hipotecario y el vendedor.
Entre arras y firma suelen pasar 45 a 75 días, el tiempo que tarda el banco en tasar, aprobar y preparar la FEIN.
5. Gastos reales que a menudo se olvidan
Sobre el precio de compra hay que sumar:
- ITP (segunda mano): 5-10 % según comunidad autónoma.
- IVA + AJD (obra nueva): 10 % + 0,5-1,5 %.
- Notaría + registro + gestoría: 0,5-1 %.
- Tasación: 250-450 € (la paga el comprador).
En una vivienda de 300.000 € estás hablando de 25.000-32.000 € extra sobre el precio de escritura.
6. Después de firmar
No acaba ahí. En los 30 días siguientes hay que:
- Cambiar el empadronamiento si es tu vivienda habitual.
- Dar de alta suministros (luz, gas, agua).
- Registrar el cambio de titularidad en IBI y comunidad.
- Guardar bien toda la documentación: te la pedirán cuando vendas.
Comprar casa no es firmar una escritura. Es una sucesión de decisiones pequeñas que, bien acompañadas, se viven como un proceso bonito en vez de un laberinto administrativo.