Diferencias entre arras, señal y contrato de reserva

Cuando un piso te interesa de verdad, antes de la notaría firmarás uno o varios documentos. Cada uno tiene un significado legal muy distinto y confundirlos puede costarte dinero.

1. Reserva

Es el primer documento. Retira el piso del mercado mientras revisas la nota simple y pides hipoteca.

• Importe típico: 1.000-3.000 €.
• Si todo va bien → se descuenta del precio.
• Si te echas atrás → pierdes la reserva.
• Si el vendedor incumple → te devuelve la reserva (sin extra).

La reserva no te obliga a comprar si aparece un problema grave (cargas ocultas, nota simple sospechosa). Pero si simplemente cambias de opinión, la pierdes.

2. Señal

Confusa porque el término no existe como figura autónoma en el Código Civil. En la práctica se usa como sinónimo de arras confirmatorias: pago adelantado del precio sin posibilidad de desistimiento.

Si firmas "señal" de 10.000 € y te echas atrás, el vendedor puede exigir que cumplas el contrato o la indemnización de daños. Es menos protector que las arras penitenciales.

3. Arras penitenciales (art. 1454 CC)

Las más habituales. Un documento de 1-2 páginas donde queda claro que:

• Si el comprador incumple → pierde las arras.
• Si el vendedor incumple → devuelve el doble de lo recibido.

Importe habitual: 10 % del precio de compra. Se firman cuando ya tienes la pre-aprobación bancaria y has revisado la nota simple.

4. Arras confirmatorias

Parecen iguales pero son mucho más fuertes. Obligan a las dos partes a cumplir sí o sí. No hay posibilidad de romper el contrato pagando una indemnización pactada: cualquier parte puede exigir cumplimiento forzoso.

Es peligroso firmar confirmatorias si no tienes la hipoteca ya 100 % aprobada.

Cómo leer el contrato que te pasan

Busca estas frases:

• "Las arras se entregan de conformidad con el art. 1454 del Código Civil" → penitenciales. ✅
• "Las partes se obligan a elevar a público..." sin mención al 1454 → suele ser confirmatoria. ⚠️
• "En concepto de señal" sin más → confirmatoria por defecto. ⚠️

Un truco sencillo

Pide que el contrato diga literalmente:

"Las arras entregadas tienen carácter penitencial conforme al art. 1454 del Código Civil. El comprador podrá desistir perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas dobladas."

Con esa cláusula estás cubierto. Sin ella, firmas a ciegas.