What FEIN is and how to read it before signing the mortgage
El FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial que te entrega el banco antes de firmar hipoteca. Sustituyó en 2019 a la antigua FIPER y es vinculante: todo lo que pone, el banco lo debe cumplir.
Cuándo te lo entregan
El banco está obligado a dártelo al menos 10 días antes de la firma. En esos 10 días:
- Tú puedes comparar con ofertas de otros bancos.
- Tienes derecho a asesoramiento notarial gratuito (acta notarial previa).
- Puedes renunciar o cambiar de banco.
Si te lo entregan con menos de 10 días, puedes exigir aplazar la firma.
Los 10 campos clave
1. Capital prestado
El importe real que te presta el banco. Comprueba que coincide con lo acordado.
2. Plazo
Años y meses. Cuidado: un año de más es miles de euros más de intereses.
3. Tipo de interés aplicable
- Fijo: tipo y TAE.
- Variable: índice (Euríbor) + diferencial + revisión.
- Mixta: tipo primer periodo + variable siguiente.
Compara TAE, no TIN: la TAE incluye todos los gastos.
4. Cuota mensual
La cuota inicial. En variable, pedirá simulación con Euríbor actual + 2 puntos como prueba de estrés.
5. Vinculaciones (bonificaciones)
Lista de productos que bonifican tu tipo:
- Seguro de vida: baja X puntos.
- Seguro de hogar: baja X puntos.
- Plan de pensiones: baja X puntos.
- Domiciliación nómina.
- Tarjeta de crédito.
Calcula el coste total anual de esas vinculaciones. A veces el tipo bajo no compensa.
6. Comisiones
- Apertura: 0-1,5 %.
- Amortización anticipada parcial.
- Amortización total antes de vencimiento.
- Subrogación.
- Cancelación.
En fija, la amortización tiene máximos legales (0,25 % primeros 10 años, 0,15 % después).
7. Coste total del préstamo
Suma de capital + intereses + seguros + comisiones. Te da la cifra real que pagarás.
8. Cláusulas especiales
- Vencimiento anticipado: cuándo el banco puede exigirte el total.
- Intereses de demora: normalmente 3 puntos sobre el remuneratorio.
- Suelo/techo: comprueba que NO hay cláusula suelo (es abusiva desde 2013 pero algunos bancos la reintroducen encubierta).
9. Hipoteca inversa, multidivisa, interés blindado
Si aparece alguna de estas palabras sin que lo hayas pedido: no firmes sin asesor independiente.
10. Derecho de desistimiento
Por ley tienes derecho a desistir hasta el día de la firma. El FEIN debe indicarlo.
Cómo comparar ofertas
- Pide FEIN a 3 bancos mínimo.
- Compara el coste total (no solo TAE).
- Simula con Euríbor +1, +2, +3 puntos.
- Resta bonificaciones: mira qué queda sin ellas.
Qué hacer si algo no cuadra
- Pide aclaración por escrito al banco.
- Acude al asesoramiento notarial gratuito (obligatorio 10 días antes).
- Si la desviación es importante, cambia de banco: estás a tiempo.
La FEIN bien leída evita sustos de décadas. Dedicarle 2 horas es lo más rentable de todo el proceso.