Land vs building price: a fair appraisal

Cuando una tasación llega a tus manos, verás que el valor total se divide en valor suelo y valor construcción (también llamado "vuelo"). Esta separación parece contable pero tiene impacto real en tu hipoteca y en los impuestos.

Por qué se separan

• El suelo no se deprecia: mantiene o aumenta valor con el tiempo.
• La construcción se deprecia: vida útil 80-100 años, envejece.

Legalmente son dos elementos distintos superpuestos. El catastro los registra por separado.

Cómo se calcula

Valor suelo

• Método residual: valor mercado del m² construible – coste construcción = valor suelo.
• Método comparación: transacciones recientes de suelo en la zona.

En pisos la parte proporcional del suelo viene en el catastro (cuota de participación × valor total suelo edificio).

Valor construcción

• Coste de reposición: cuánto costaría construirlo hoy (materiales + mano de obra).
• Menos depreciación por antigüedad (1-1,5 % anual).

Proporción típica

• Centro Barcelona: 60-70 % suelo / 30-40 % construcción.
• Centro Madrid: 55-65 % suelo / 35-45 % construcción.
• Periferia: 40-50 % suelo / 50-60 % construcción.
• Obra nueva: 30-45 % suelo / 55-70 % construcción (coste construcción alto).

Impacto en tu hipoteca

Los bancos usan principalmente valor total. Pero algunas entidades miran la proporción suelo/construcción:

• Mucho suelo (>70 %): piso muy antiguo o en zona cara. Riesgo mínimo porque el suelo mantiene valor.
• Mucha construcción (>60 %): obra nueva o zona periférica. Riesgo mayor si la construcción envejece mal.

Si tu tasación tiene proporción anómala, el banco puede ajustar el LTV (relación préstamo/valor).

Impacto en plusvalía municipal

La plusvalía municipal se calcula solo sobre el suelo. De ahí que dos pisos vendidos al mismo precio paguen plusvalías muy distintas si uno tiene mucho suelo y otro muy poco.

Por eso:

• Piso centro ciudad (mucho suelo) → plusvalía alta.
• Piso periferia (poco suelo) → plusvalía baja.

Impacto en amortización de alquiler

Si alquilas el piso y quieres deducir amortización en IRPF:

• Se amortiza 3 % del valor construcción (no del valor total ni del suelo).
• Si tu piso vale 250.000 € y la proporción construcción es 40 %, tu base es 100.000 €, y puedes deducir 3.000 €/año.

Así, pisos con más valor construcción dan más deducción en alquiler.

Cómo verificar que la tasación es justa

• Comparar con valor catastral: el total suelo + vuelo debe estar cerca.
• Ver transacciones recientes en Idealista del mismo edificio.
• Pedir segunda tasación si la primera te parece injustamente baja.

Tasación hipotecaria vs valor de mercado

Son cosas distintas:

• Tasación hipotecaria (ECO 805): para financiación, más conservadora. Suele estar 5-15 % por debajo del mercado real.
• Valor de mercado: lo que realmente paga el comprador.

Si tu tasación sale un 10 % por debajo del precio de compra, es normal. Solo es problema si es más del 15 %.

Impugnación

Tienes derecho a pedir una segunda tasación si crees que la primera es injusta. Coste: 200-400 € pero puedes ganar 5-15 % de capital financiado.

Conclusión

La división suelo/vuelo no es detalle burocrático. Afecta cuánto hipoteca te dan, cuánto plusvalía pagas y cuánto deduces si alquilas. Tener claro este concepto te convierte en comprador informado.