Plusvalía municipal: how it's calculated after the ruling
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) se paga cuando vendes, heredas o donas un inmueble urbano. Tras la sentencia del TC de 2021 y el RDL 26/2021, el cálculo tiene dos métodos y el vendedor puede elegir el más bajo.
Método 1: Valor catastral + coeficientes
Es el clásico pero actualizado.
- Partes del valor catastral del suelo (no del valor total).
- Aplicas un coeficiente según años transcurridos (el Ayuntamiento lo publica).
- Multiplicas por el tipo municipal (máximo 30 %).
Ejemplo: piso en Barcelona con valor catastral suelo 60.000 €, vendido tras 10 años. Coeficiente 0,08. Base = 4.800 €. Tipo Ayuntamiento BCN 30 % → 1.440 € de plusvalía.
Método 2: Plusvalía real
Desde 2021 puedes elegir calcular sobre la plusvalía real obtenida.
- Base = precio de venta – precio de compra – inversiones registrables (reformas facturadas).
- Aplicas el mismo tipo municipal.
Ejemplo: mismo piso comprado hace 10 años por 180.000 € y vendido por 290.000 €. Plusvalía real = 110.000 €. Proporción suelo (según catastro, suele ser 30 %): 33.000 €. Tipo 30 %: 9.900 € de plusvalía.
En este caso conviene el método 1 (1.440 € vs 9.900 €).
Cuándo NO se paga
Desde la sentencia TC, si vendes a pérdida (precio venta < precio compra actualizado por IPC), no se paga plusvalía aunque la ciudad te reclame.
Debes presentar el modelo con alegación y documentación que pruebe la pérdida (escritura compra + escritura venta).
Plazos de presentación
- Compraventa: 30 días desde la escritura.
- Herencia: 6 meses (prorrogables otros 6).
- Donación: 30 días.
Quién paga
- Venta: el vendedor.
- Herencia: el heredero.
- Donación: el donatario.
En acuerdos de pareja (gananciales, separación...) se puede pactar pago compartido. Pero frente al Ayuntamiento, responde el sujeto pasivo legal.
Trámite
Cada Ayuntamiento tiene sus modelos. En Barcelona es el modelo 080, autoliquidación vía web Ajuntament. En Madrid es el modelo 250 vía Agencia Tributaria Madrid.
Recomendación práctica
Antes de firmar la venta:
- Pide a tu gestor que calcule ambos métodos.
- Verás diferencias de miles de euros.
- Elige el método más favorable al presentar la autoliquidación.
Si heredas, ten en cuenta la plusvalía junto con el impuesto de sucesiones. En algunas comunidades la suma puede superar el 20 % del valor del inmueble.