2023 Housing Law: what changes for the buyer

La Ley 12/2023 ha dominado la agenda mediática por sus efectos en alquiler. Para el comprador los cambios son menos drásticos, pero importantes y conviene tenerlos claros.

Qué es "zona tensionada"

Una zona puede declararse tensionada si:

• Los precios (venta + alquiler) han subido más que el IPC + 5 puntos en los últimos 5 años.
• El coste de la vivienda supera el 30 % del ingreso medio.

Hasta 2026 solo Cataluña, partes de Euskadi y algunos municipios concretos lo han declarado. Madrid y Andalucía han rechazado aplicarlo.

Efectos en compra si vives en zona tensionada

• Alquiler regulado: si compras para alquilar, los precios están limitados al IPC en renovaciones. Reduce rentabilidad.
• Alquiler turístico más restrictivo: muchos ayuntamientos no dan nuevas licencias.
• Desahucios paralizados: si compras piso con inquilino moroso, echarlo puede tardar 6-12 meses más.

Grandes tenedores

Eres "gran tenedor" si posees:

• Más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros).
• O más de 5 inmuebles en zona tensionada.

Si compras y llegas a ese umbral:

• Deberás ofrecer alquiler social en casos de vulnerabilidad.
• Tus precios de venta y alquiler tendrán obligación de transparencia extra.
• Perderás beneficios fiscales que los pequeños propietarios mantienen.

Obligaciones nuevas para el vendedor

Desde la Ley 12/2023, si vendes:

• Debes informar al comprador del precio del último alquiler si lo hubo en los últimos 5 años.
• Debes avisar de cualquier sentencia de desahucio en curso.
• En zona tensionada: notificar a la administración la intención de venta si hay inquilino con tanteo.

Si eres comprador, estos datos debes exigirlos por escrito antes de firmar arras.

Cambios en financiación

La ley no cambia directamente las condiciones hipotecarias, pero algunos bancos han empezado a:

• Pedir más garantías si compras en zona tensionada para alquilar.
• Rechazar operaciones de segunda residencia para turístico.

Ayudas que sí aporta

• Aval estatal 20 % (gestionado por ICO) para menores de 35 años sin ahorro para entrada.
• Bono Alquiler Joven transición a compra en algunas CC.AA.
• Rehabilitación energética: deducciones IRPF prorrogadas hasta 2026.

Cómo afecta a tu decisión

• Si compras para vivir: cambios mínimos. Sigue el proceso habitual.
• Si compras para alquilar tradicional en zona tensionada: calcula rentabilidad con topes IPC.
• Si compras para turístico: confirma licencia disponible antes de firmar arras.
• Si eres gran tenedor en potencia: valora impacto fiscal con asesor.

La ley es menos drástica de lo que parece para la mayoría de compradores particulares. Pero obliga a calcular mejor la rentabilidad si tu objetivo es invertir.