How to read a Land Registry nota simple

La nota simple es el documento que confirma quién es dueño de un inmueble y qué cargas tiene. Se obtiene en el Registro de la Propiedad por 9,02 € y tardan 24 h en emitirla online (registradores.org).

Antes de firmar cualquier reserva o arras, la pides tú. No confíes en la que te enseña el vendedor: puede ser antigua.

Las 4 secciones que hay que leer

1. Descripción de la finca

• Superficie construida y útil.
• Linderos (norte, sur, este, oeste).
• Anexos: garaje, trastero.

Atención: si la superficie registral no cuadra con el anuncio, pregunta. Puede haber obras sin legalizar.

2. Titularidad

• Nombre completo del titular o titulares.
• Porcentaje de cada uno.
• Régimen matrimonial si hay (gananciales, separación bienes).

Si hay varios titulares, todos deben firmar la venta. Si está casado en gananciales, también firma el cónyuge aunque no aparezca como titular.

3. Cargas

Aquí está la parte crítica. Busca:

Hipoteca

• Qué banco es acreedor.
• Importe original y responsabilidad hipotecaria total.
• Vencimiento.

Si hay hipoteca viva → se cancela el día de la firma con el dinero de la venta (o antes). Coste de cancelación registral: 200-500 €.

Embargos

• Fiscal (Hacienda, Seguridad Social).
• Judicial.
• Administrativo (Ayuntamiento, IBI).

Si aparece un embargo → no compres hasta que esté levantado. Puede tardar meses o no solucionarse.

Servidumbres

• Paso de luz (vecinos con derechos sobre tu fachada).
• Medianerías.
• Afecciones urbanísticas.

Leer las raras. Una servidumbre mal entendida puede impedir reformas futuras.

Condiciones resolutorias

• Pago aplazado del anterior vendedor.
• Cláusulas especiales.

Si hay condición resolutoria pendiente, investiga.

4. Notas marginales

Últimas inscripciones: herencia reciente, división horizontal, etc. Si hay inscripción de menos de 1 año, vigila: puede ser una herencia sin aceptar definitivamente, un divorcio en curso, etc.

Red flags automáticas

Descarta comprar si la nota simple muestra:

• Embargo de Hacienda > 30.000 €.
• Hipoteca con CIRBE reportando impagos.
• Anotación preventiva de demanda judicial.
• Titular fallecido sin adjudicación de herencia completada.
• Divergencia catastro/registro de más del 10 % en superficie.

Cómo pedirla

1. Vas a registradores.org.
2. Buscas por referencia catastral (catastro.meh.es).
3. Pagas 9,02 € con tarjeta.
4. En 24 h la tienes en PDF.

Mismo día de visita, misma tarde la pides. Dos días después tienes certeza antes de firmar nada.

Cinco minutos de lectura atenta te pueden ahorrar meses de problemas. Es la mejor inversión de 9 € del proceso.