Building technical inspection: when to ask and what it must cover

Comprar un piso sin saber el estado real del edificio es jugar a ciegas. En España hay dos inspecciones oficiales, pero ambas tienen limitaciones y muchas veces conviene pedir una tercera, independiente.

ITE (Inspección Técnica de Edificios)

Es la inspección obligatoria de todo edificio:

• En Cataluña: obligatoria a los 45 años de antigüedad. Renovable cada 10 años (si resultado favorable).
• En Madrid: obligatoria a los 50 años. Renovable cada 10.
• Otras comunidades: normativa propia, generalmente entre 40-50 años.

Qué cubre

• Fachada y cubierta.
• Estructura portante.
• Fontanería general y saneamiento.
• Accesibilidad.

Qué NO cubre

• Instalación eléctrica de cada piso.
• Carpinterías y aislamientos.
• Calderas particulares.
• Pisos individuales por dentro.

IEE (Informe de Evaluación del Edificio)

Versión ampliada de la ITE que añade:

• Certificación energética del edificio completo.
• Evaluación de accesibilidad integral.

Obligatorio en algunos municipios para solicitar ayudas a rehabilitación.

Cuándo debería pedirla tú, como comprador

Pide a la comunidad el acta de la ITE/IEE actualizada siempre. Si el resultado es "favorable con deficiencias" o "desfavorable", lee qué deficiencias tiene:

• Deficiencias menores: sin problema.
• Deficiencias graves no subsanadas: gran riesgo de derrama futura. Pregunta cuánto estiman.

Inspección independiente (home inspection)

Además de la ITE oficial, puedes contratar a un arquitecto técnico para una inspección del piso específico. Coste: 250-500 €.

Qué revisa

• Instalación eléctrica del piso (cuadro, secciones, diferencial).
• Instalación agua (tipo de tubería, presión).
• Calefacción y ACS (caldera, radiadores).
• Carpinterías y cristales.
• Paredes: humedades ocultas (termografía).
• Suelos y techos.
• Ventilación y aislamiento.

Resultado

Informe de 15-30 páginas con:

• Estado de cada elemento (A-E).
• Reformas recomendadas y presupuesto estimado.
• Urgencias (lo que se debe hacer en 1 año).
• Valor real del piso según inversión necesaria.

Cuándo compensa claramente

• Edificios de más de 40 años nunca rehabilitados.
• Pisos que aseguran "reformado" pero sin documentación.
• Diferencia entre precio pedido y valor de mercado (por si hay trampa).
• Compras de obra nueva de promotor poco conocido.

Cuándo no hace falta

• Obra nueva de promotor solvente con aval bancario.
• Pisos reformados recientemente con facturas y memorias.
• ITE favorable sin deficiencias y pisos recién revisados.

Cómo negociar con el informe en la mano

Si aparecen deficiencias graves, tienes munición:

1. Pides rebaja del precio igual al coste de reforma.
2. O pides que el vendedor haga las reformas antes de escritura.
3. O te retiras sin perder las arras (si las penitenciales se firmaron tras conocer el informe).

Gastar 400 € en una inspección técnica te puede ahorrar 15.000-30.000 € en una operación mal informada. Es el filtro más barato del proceso.