Fixed, variable or mixed mortgage: what to choose in 2026

Durante una década la respuesta fue fácil: fija. Con Euríbor negativo y ofertas al 1 % nadie quería variable. Tras la subida brusca de 2022-2023 y la estabilización de 2024-2025, la foto ha cambiado.

Cómo funciona cada una

• Fija: cuota estable toda la vida del préstamo. Hoy rondan el 2,9-3,4 % TAE a 30 años en los bancos principales.
• Variable: Euríbor + diferencial (0,4-0,9 %). Revisión semestral o anual. En 2026 el Euríbor oscila entre el 2,4-2,7 %.
• Mixta: fija los primeros 5-10 años, variable después. Compromiso útil para quien sabe que cambiará de piso antes del periodo variable.

Simulación sobre 200.000 € a 30 años

Con los tipos actuales (enero 2026):

• Fija 3 %: cuota 843 €/mes. Total intereses: 103.500 €.
• Variable (Eur 2,5 % + 0,6 %): cuota inicial 854 €. Si Euríbor sube a 3,5 %: 984 €. Si baja a 1,5 %: 711 €.
• Mixta 10 años al 2,6 % + 20 variables a Eur + 0,5 %: empieza en 805 €, con mucha incertidumbre a partir del año 11.

Qué banco ofrece mejor condición hoy

En intermediación solemos ver ofertas en este orden:

1. Openbank / ING: fijas muy competitivas si tienes nómina + seguro.
2. Sabadell / BBVA: buenas variables para perfiles profesionales.
3. CaixaBank: flexibilidad en vinculaciones (menos seguros obligatorios).
4. Bankinter: la mejor mixta del mercado.

Qué elegir según tu caso

• Compras tu vivienda habitual para quedarte ≥15 años: fija. Pagas algo más pero duermes tranquilo.
• Comprarás y probablemente venderás en 5-7 años: mixta. Usas el periodo fijo y sales antes de la parte variable.
• Ingresos elevados con ahorro alto: variable. Tienes colchón para absorber subidas.
• Ingresos ajustados: nunca variable. Una subida de 200 € al mes puede sacarte del mercado.

Bonificaciones que importan

No te dejes seducir por cuartos de punto a cambio de:

• Seguro de vida del banco (suelen ser 30-50 % más caros que contratado aparte).
• Planes de pensiones obligatorios.
• Tarjetas con cuota anual.

Calcula siempre la TAE real después de todas las vinculaciones. Es lo único comparable entre ofertas.