Tax on selling your primary residence

Cuando vendes tu vivienda habitual, la diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes es ganancia patrimonial y tributa en IRPF. Pero hay varias exenciones que pueden dejarte a cero.

Cálculo de la ganancia

Valor de venta – (precio compra + gastos compra + mejoras acreditadas) = ganancia patrimonial.

Ejemplo: compraste en 2010 por 200.000 € + 20.000 € gastos. Reformas facturadas por 15.000 €. Vendes ahora por 350.000 €.

• Valor de adquisición: 235.000 €.
• Valor de transmisión: 350.000 €.
• Ganancia: 115.000 €.

Tramos IRPF ganancia patrimonial 2026

• Hasta 6.000 €: 19 %.
• 6.001 - 50.000 €: 21 %.
• 50.001 - 200.000 €: 23 %.
• Más de 200.000 €: 27 %.
• Más de 300.000 €: 28 %.

Para 115.000 € de ganancia:

• 6.000 × 19 % = 1.140 €
• 44.000 × 21 % = 9.240 €
• 65.000 × 23 % = 14.950 €

Total: 25.330 € (22 % efectivo).

Exención por reinversión

Si vendes tu vivienda habitual y el importe lo reinviertes en otra vivienda habitual dentro de 2 años, estás 100 % exento proporcionalmente a lo reinvertido.

• Reinviertes todo → exención total.
• Reinviertes 70 % → exento 70 % de la ganancia.

Requisitos:

• Que ambas sean vivienda habitual (empadronamiento + residencia ≥ 3 años).
• Reinversión en los 2 años siguientes o en los 2 anteriores.
• Declararlo en la declaración IRPF del año de la venta.

Exención mayores 65 años

Si tienes 65 o más al vender tu vivienda habitual, la ganancia está 100 % exenta sin necesidad de reinversión.

Requisitos:

• Edad cumplida al momento de la venta.
• Que sea tu vivienda habitual (residencia continuada mínimo 3 años).

Exención por renta vitalicia (mayores 65)

Si vendes cualquier inmueble (no solo vivienda habitual) teniendo 65+ y reinviertes en renta vitalicia:

• Hasta 240.000 € reinvertidos.
• Plazo: 6 meses.
• Exención completa de la ganancia.

Opción útil si vendes segunda vivienda o local y quieres complementar pensión.

Coeficientes de actualización

Desde 2015 se eliminaron los coeficientes de actualización del precio de compra (para compras antiguas). Eso aumentó la ganancia tributable respecto al pasado.

Para compras anteriores a 1994 hay un régimen transitorio que puede reducir ganancia hasta el valor 2006, pero con cálculo complejo que requiere gestor.

Plusvalía municipal

Además del IRPF pagas plusvalía al Ayuntamiento (ver artículo sobre cálculo). Desde 2021 puedes elegir método más favorable.

Si vendes a pérdida, no pagas plusvalía. Y si acreditas que has reinvertido en vivienda habitual, algunos ayuntamientos dan bonificación en plusvalía también.

Ejemplo completo con reinversión

Marta vende su vivienda habitual (Barcelona, 12 años viviendo) por 350.000 €. Compró por 200.000 € + 20.000 € gastos. Ganancia: 130.000 €. Compra nueva vivienda habitual por 400.000 €.

• Reinvierte todo → exención total en IRPF: 0 € de ganancia tributable.
• Plusvalía municipal: según método → unos 3.000-5.000 €.

Total pagado a Hacienda: 3.000-5.000 € en lugar de 28.000 € sin exención.

Estrategia práctica

Si vendes tu vivienda habitual y tienes pensado comprar otra, hazlo dentro del plazo de 2 años. No asumas que la diferencia se pagará con cualquier otra cosa: la reinversión es la mejor herramienta fiscal del contribuyente medio en España.

Si tienes 65+ y tu vivienda habitual, la venta es prácticamente libre de IRPF. Planifica en este orden: primero salud, después casa.