How to sign safe arras (deposit): a model contract

El contrato de arras es el documento más importante entre oferta y escritura. Debería ocupar 1-2 páginas bien redactadas. Muchas veces se usan plantillas antiguas que dejan huecos legales peligrosos.

Cláusulas imprescindibles

1. Identificación clara de las partes

• Nombre, DNI, dirección de comprador y vendedor.
• Estado civil y régimen matrimonial.
• Si hay varios propietarios, todos deben figurar.

2. Descripción registral del inmueble

• Dirección completa.
• Referencia catastral.
• Datos registrales (registro, finca, tomo).

Copia literal de la nota simple.

3. Precio total y forma de pago

• Precio total de compra.
• Importe entregado en arras (generalmente 10 %).
• Forma de pago: transferencia a cuenta identificada.

Nunca firmes arras con pago en efectivo. Siempre por transferencia para tener prueba.

4. Carácter de las arras (CRÍTICO)

Texto exacto recomendado:

"Las arras entregadas tienen carácter penitencial conforme al artículo 1454 del Código Civil. El comprador podrá desistir del contrato perdiendo las arras entregadas. El vendedor podrá desistir devolviendo las arras dobladas."

Sin esta cláusula, por defecto son confirmatorias (mucho más exigentes).

5. Plazo para escritura

• Fecha máxima de escritura (ej. 60 días desde firma arras).
• Consecuencia del incumplimiento: aplicación de las arras.

Deja margen realista. 45 días es apretado si hay hipoteca, 60-75 días es cómodo.

6. Cargas y gravámenes

• Declaración del vendedor de que el inmueble está libre de cargas (o descripción de las existentes).
• Compromiso de cancelar hipotecas existentes a la firma.

7. Inquilinos

• Declaración de si el inmueble está arrendado.
• Compromiso de entrega libre de ocupantes a la firma.

8. Notaría elegida

• Derecho del comprador a elegir notaría (por ley, pero confirmarlo).
• Ciudad o zona.

9. Distribución de gastos

• Notaría: según Ley (partes comparten excepto hipoteca, que paga banco).
• Registro: comprador.
• Gestoría: comprador si hay hipoteca.
• Plusvalía: vendedor.

Confírmalo por escrito para evitar interpretaciones.

10. Condición resolutoria si no hay hipoteca

Si tu hipoteca aún no está aprobada al firmar arras, añade:

"El presente contrato queda condicionado a la obtención por parte del comprador de financiación hipotecaria por importe mínimo de X € en las condiciones habituales de mercado. En caso de denegación acreditada, las arras se devolverán íntegramente sin penalización."

Esta cláusula te protege si el banco tumba la operación.

11. Comunicaciones

• Email de comunicación válido entre las partes.
• Dirección postal.

12. Jurisdicción

• Juzgados de la ciudad del inmueble.
• Arbitraje si se pacta.

Errores típicos

• Firmar arras sin pedir la nota simple.
• Firmar arras antes de pre-aprobación bancaria.
• Contrato sin cláusula de condición resolutoria por denegación hipotecaria.
• Plazo menor a 60 días.
• Pago arras a cuenta del vendedor sin verificar que es la titular.

Qué NO poner nunca

• Cláusulas abusivas a favor del vendedor.
• Pago en efectivo.
• Renuncia a derechos del comprador.
• Precio distinto al de escritura (para ahorrar ITP). Ilegal y además arriesga a reclamación de Hacienda.

Firma

• En notaría mejor que privado (+100 € pero garantiza fecha cierta).
• Si es privado, sellar en Correos o hacer acta notarial para fecha cierta.
• Dos copias originales, una para cada parte.

Un contrato de arras bien hecho te protege durante los 45-75 días más delicados del proceso. Pagar un asesor legal 150-300 € por revisarlo es la mejor póliza de seguro del proceso.