Buying a flat with liens: safety checklist

No todas las cargas registrales son un problema. Algunas se cancelan el mismo día de la escritura. Otras te hacen perder meses y dinero. Esta es la matriz real.

Carga 1: Hipoteca viva

Asumible. El 95 % de las ventas tienen hipoteca viva que se cancela con el precio de venta.

• El banco emite un certificado de deuda (válido 10 días).
• El día de escritura, la notaría envía al banco su parte y cancela la hipoteca simultáneamente.
• Coste de cancelación registral: 200-500 €, que suele pagar el vendedor.

Riesgo bajo si tu notaría coordina bien con ambos bancos.

Carga 2: Afección fiscal

Asumible con precaución. Aparece cuando el anterior vendedor vendió con aplazamiento de ITP o una reducción condicionada.

• Dura 4 años.
• Si no se cumplen condiciones, Hacienda puede exigir al comprador actual.
• Solicita certificado de no afección antes de firmar.

Carga 3: Embargo por IBI o comunidad

Resoluble. Importes bajos, entre 500-5.000 €.

• Pago directamente en notaría con el dinero del vendedor.
• Pide certificado al día con comunidad e IBI antes de firmar.

Carga 4: Embargo de Hacienda o Seguridad Social

Cuidado. Si el importe < 20 % del precio, puede cancelarse con el pago. Si >, el vendedor probablemente no tiene cómo cancelarlo y la venta se complica.

• Pide al vendedor el certificado de deuda.
• Comprueba que el precio cubre la deuda + todo lo demás.
• Si no cubre, ni firmes.

Carga 5: Embargo judicial

Descartar. Un embargo judicial suele implicar deuda grande, procedimiento activo.

• El juzgado puede adjudicar el piso al acreedor antes de tu compra.
• Aunque pagues la deuda, otro acreedor puede aparecer.
• Nunca compres con embargo judicial activo si no eres abogado especializado.

Carga 6: Demanda anotada preventivamente

Descartar. Significa que alguien reclama el inmueble judicialmente.

• Herencias impugnadas.
• Divorcios con disputa sobre el piso.
• Impugnaciones de compraventa anterior.

Si compras, puedes perderlo sin recuperar el dinero.

Carga 7: Condición resolutoria

Evaluar. El anterior vendedor dejó pendiente un pago aplazado y tiene derecho a recuperar el piso si no cobra.

• Si la condición está vigente, no compres hasta cancelación.
• Si el plazo ya pasó, se puede cancelar registralmente.

Carga 8: Servidumbres raras

Asumible según caso. Paso de luz, medianería, servidumbre de vistas.

• Son habituales en edificios antiguos.
• No impiden comprar pero pueden limitar reformas futuras.
• Lee cada servidumbre al detalle.

Checklist de seguridad antes de firmar

✅ Nota simple actualizada pedida por ti (no por el vendedor).
✅ Certificado al día con comunidad y IBI.
✅ Certificado de deuda bancaria si hay hipoteca.
✅ Certificado de no afección fiscal si hay afección.
✅ Si hay embargo: confirmar que el precio cubre la deuda.
✅ Notaría elegida por ti (no por el vendedor), mejor con experiencia.

Cuándo decir NO

Di no y busca otro piso si:

• Embargo judicial activo.
• Demanda anotada.
• Herencia sin adjudicar definitivamente.
• Divorcio con disputa sobre el piso.

La paciencia al buscar siempre es más barata que el arrepentimiento al comprar.