Buying to let: gross and net yield

Cuando alguien dice "compro para alquilar", lo primero que debería calcular es rentabilidad neta después de impuestos. Muchos se quedan en la bruta y descubren tarde que el número real es la mitad.

Rentabilidad bruta

(Alquiler anual / precio compra total) × 100

Ejemplo: piso por 250.000 € (incluyendo impuestos y gastos), alquiler 1.200 €/mes.

• Alquiler anual: 14.400 €.
• Bruta: 14.400 / 250.000 = 5,76 %.

Rentabilidad neta

Se resta al alquiler todos los gastos reales:

• IBI: 400-800 €/año.
• Comunidad: 50-100 €/mes = 600-1.200 €/año.
• Seguro: 150-300 €/año.
• Reparaciones y mantenimiento: 1-1,5 % del valor (media largo plazo).
• Fondo de vacancia: 1 mes cada 2-3 años sin inquilino.
• Administración (si usas gestora): 5-8 % del alquiler.

Para el ejemplo anterior:

• Alquiler anual bruto: 14.400 €
• IBI 600 €
• Comunidad 960 €
• Seguro 200 €
• Mantenimiento 2.500 €
• Vacancia 400 €
• Gestora 900 € (6 %)

Neto: 14.400 – 5.560 = 8.840 €/año.

• Neta pre-impuestos: 8.840 / 250.000 = 3,54 %.

Impuestos sobre rentas

IRPF al tipo marginal. Tramo medio 30-37 %. Pero si es vivienda habitual del inquilino hay reducción del 60 %. Entonces tributas sobre el 40 % neto.

• Base imponible con reducción: 8.840 × 40 % = 3.536 €.
• IRPF (30 %): 1.060 €.

Neta post-IRPF: 7.780 € → 3,11 % sobre capital invertido.

Rentabilidad mínima que buscar

Como inversión pura debe superar:

• Letra del Tesoro a 1 año: ~2,5-3 %.
• Depósitos bancarios: ~2-3 %.
• Fondos mixtos prudentes: ~3-4 %.

En 2026 el mínimo para que compense es neta post-IRPF > 3,5 %. Menos no compensa el riesgo de tener capital inmovilizado.

Barcelona vs Madrid (ejemplos reales)

Barcelona, Poblenou, piso 75 m² 380.000 €

• Alquiler: 1.700 €/mes.
• Bruta: 5,37 %.
• Neta pre-IRPF: 3,2 %.
• Neta post-IRPF: 2,6 %.

Problema: ley zona tensionada limita subidas futuras.

Madrid, Tetuán, piso 80 m² 310.000 €

• Alquiler: 1.600 €/mes.
• Bruta: 6,19 %.
• Neta pre-IRPF: 3,9 %.
• Neta post-IRPF: 3,2 %.

Más libertad regulatoria, subidas anuales sin tope.

Factores que suben la rentabilidad

• Comprar mal tasado con reforma incluida (valor añadido +20-30 %).
• Eliminar gestora y autogestionar alquiler (ahorro 5-8 %).
• Buscar inquilino a largo plazo (menos vacancia).
• Zona con demanda laboral (menos meses vacíos).
• Reforma energética (sube alquiler y reduce impagos por facturas elevadas).

Factores que la bajan

• Obra nueva premium (sobreprecio inicial).
• Zonas consolidadas donde ya no sube más.
• Comunidad con derramas grandes próximas.
• Inquilinos difíciles (impagos, desahucio).

Rentabilidad realista por ciudad (2026)

• Barcelona: 3-4 % neta post-IRPF.
• Madrid: 3,5-4,5 %.
• Valencia: 4-5,5 %.
• Sevilla: 4,5-6 %.
• Málaga: 4-5,5 %.

En ciudades medianas las rentabilidades son mejores, pero la liquidez al vender es peor. Equilibrio a evaluar.

Conclusión práctica

Si después de todos los números te sale una neta post-IRPF < 3 %, vende esa idea de comprar para alquilar y mete ese dinero en un fondo indexado. Te ahorrarás dolores de cabeza.

Si te sale > 4 %, estás ante una buena inversión que también te da diversificación patrimonial. Adelante.