Guarantor vs young-person mortgage: legal differences

Cuando un comprador joven no cubre la entrada del 20 % o los requisitos bancarios, aparecen los avales. Pero "avalar" puede significar tres cosas muy distintas.

1. Aval parcial del Gobierno (ICO)

Desde 2023 el Estado avala hasta el 20 % de la hipoteca para:

• Menores de 35 años.
• Ingresos familiares < 37.800 €/año.
• Primera vivienda habitual.
• Precio máximo según comunidad (en Barcelona 280.000 €, Madrid 300.000 €).

El aval lo da ICO: el banco cobra de él si tú dejas de pagar. Tu familia no queda implicada.

2. Avalista tradicional

Un familiar (normalmente padres) firma como avalista solidario. Significa:

• El banco puede reclamar al avalista desde el primer impago.
• No hace falta procedimiento contra el deudor principal primero.
• El avalista responde con todos sus bienes presentes y futuros, incluida su vivienda.

Si tus padres avalan y tú dejas de pagar, el banco puede embargar su casa.

3. Aval "orden"

Versión suave del anterior. El banco primero tiene que:

• Demandar al deudor principal.
• Agotar sus bienes.
• Solo después puede ir contra el avalista.

En la práctica, los bancos no aceptan aval orden. Siempre exigen aval solidario.

Cómo proteger a los avalistas

Si tus padres o familiares van a avalarte:

Limitar el aval

En escritura puede constar:

• Importe máximo avalado (p.ej. 50.000 €, no la hipoteca completa).
• Plazo máximo (p.ej. primeros 10 años).
• Condiciones de liberación automática (ej. liberación cuando el LTV baja del 60 %).

Seguro de amortización

Contratar un seguro que pague la hipoteca si tú mueres o quedas incapacitado. El avalista no se ve obligado a cubrir.

Documentación notarial clara

• Que la escritura detalle qué implica el aval.
• Que el avalista acuda al acta notarial previa.
• Grabación del proceso (protección legal).

Costes fiscales del aval

• Aval entre familiares: si el banco no lo acepta como "aval gratuito", Hacienda puede considerarlo donación del avalista al avalado.
• Imposible: a efectos fiscales, normalmente se considera préstamo de garantía, no donación.

Cuándo pedir avalista

• Si eres menor de 35 sin ahorro, antes pide aval ICO estatal: mismo efecto, cero riesgo familiar.
• Si el ICO no llega, avalista tradicional es último recurso.
• Si eres autónomo sin historial, avalista ayuda pero valora coste humano: si algo va mal, tu relación familiar queda marcada.

Alternativas

• Ampliar plazo (30 → 35 o 40 años): cuota más baja, menos necesidad de aval.
• Comprar en zona más asequible de momento.
• Esperar 2-3 años mientras ahorras el 20 %.
• Comprar con pareja compartiendo la responsabilidad.

Avalar es ayudar, no regalar. Un aval mal pensado puede arruinar a quien te quiere ayudar. Trátalo con el respeto legal que merece.